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关于旧城改造项目进度计划管理研究【六篇】

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　　旧城改造是对城道路、路网、自来水、通信、局部或整体、有步骤地改造和更新旧城市的所有物质生活环境，根本改善消防、旅游、生产、劳动、生活、服务和休息等条件。下面是小编为大家整理的关于旧城改造项目进度计划管理研究【六篇】，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

【篇一】旧城改造项目进度计划管理研究

　　土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式，同时也是土地资产处置的一种方式。出让的土地使用权是土地使用者向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。

　　土地使用权出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。

　　第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

　　第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。

　　但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

　　第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

　　第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

　　第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

【篇二】旧城改造项目进度计划管理研究

　　旧的改革充斥在我们生活的各个方面，小编也经历过旧的改革，旧的改革可能对城市有很大的好处，但对前辈来说是感情上的缺乏，拆除的是房间，其实是感情。回到正题，城市为什么进入。

　　旧改，旧改的意义何在?

　　近些年来，城市在快速发展，由于居住人口的增加，城中村用水用电等生活问题渐渐显露，居民生活越来越麻烦，居民逐渐趋向于旧改解决生活问题，旧改运动刻不容缓。

　　以下几个维度对比告诉你为什么要旧改?

　　一、区域发展优劣势

　　旧改前，城中村处于发展劣势

　　城中村虽然位于城市，但发展方面处于弱势，由于缺乏统一管理，配套公共设施缺乏等等，制约当地的经济发展。

　　旧改后，资源优势凸显

　　旧改有产业支撑，当初经济发展不好就是资源优化不到位，产业分配不均，旧改后，政府对城市的更新进行指引，帮助区域资源进行整合优化，吸引更多的优质企业前来入驻。

　　二、土地集约化管理

　　旧改前，土地利用率低

　　城中村大多位于城市中心，土地的经济价值是比较高的，但是缺乏统一的规划管理，房屋的容积率较低，造成土地利用和产出率低下。

　　旧改后，提高土地的利用率

　　城市进行了第二次规划管理，实现了建设用地的循环利用，拓宽了城市的空间容量，整合优化了土地的资源利用，为公共基础设施，市政路和绿地等提供更多规划空间，节约资源用地。

　　三、城市形象的大变样

　　旧改前，城市形象差

　　城中村位于市中心，但由于早些年无人管理，建筑违规乱建，城市景观经受日晒雨淋无人修复，此刻早已斑驳不堪，欣赏欠佳。

　　旧改后，城市形象优佳

　　通过旧改，科学规划和调整建筑空间布局，通过园林设计，增加绿化面积改善城市形象生活。城市形象从恶劣到优佳的大转变。

　　四、从普通到精英质的飞越

　　旧改前，大多为原住民

　　在城市未改前，大多为原住民，多以血脉为纽带，谈论话题多为酱米油盐酱醋茶，生活琐事八卦等。

　　旧改后，融合大多城市精英

　　小区生活品质高吸引大多城市精英来此聚集，生活和商业配套设施丰富，地段优越，生活品质高，吸引大多精英入住，居民生活层次变高，眼界开阔。

【篇三】旧城改造项目进度计划管理研究

　　土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。土地出让金实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。土地出让金金数额计算方法如下：

　　一．有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40％的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40％计算

　　二．发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。

　　三．通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。

　　四．划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60％，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40％的标准计算土地出让金。

　　以上观点为上海工业房地产测评研究中心第三方结论，仅供参考！根据新的土地基准地价，国有土地使用权由划拨改为出让的，其每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×40％×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数。房改房和经济适用房的国有土地使用权由划拨改为出让的，其每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×缴纳比例（10％）×出让土地面积×年限修正系数。凡是在2005年12月31日前取得房屋拆迁许可证实施拆迁的房屋，其安置房国有土地使用权由划拨改为出让的，按老政策享受，即每平方米土地出让金等于住宅区片基准地价×10％×住宅用地容积率修正系数×住宅用地交易年期修正系数×0．5。总之，各地的土地出让金计算方法是不一样的，最好咨询当地土地部门。

【篇四】旧城改造项目进度计划管理研究

　　在党的十八大会议上，新型城市化也成为当前中国建设的关注点。同时，在2014年的全国两会上，城市化仍然作为两会的热点之一备受瞩目。随着城市化的发展，旧城改造成为中国快速发展面临的重大问题。本文通过旧型城镇化对旧城改造的负面影响，新型城镇化给旧城改造带来的机遇，对旧城改造提出的战略和建议，以及对新型城镇化发展趋势下旧城改造相应变化的分析等几个方面提出了思路和探讨。

　　一、旧城改造的背景和意义。

　　近年来，我国城镇化经历了缓慢的发展期，加快发展期两个阶段后，进入了快速发展期。在经济快速发展的背景下，城市化发展速度非常快。城市化的快速发展带动了人口迁移，城市基础设施建设需求增加，旧城改造成为现在需要解决的问题。

　　旧城是指城市空间形态上消极的地区，如城中村、废弃的居住区、废弃的古老建筑等，与现代城市的面貌风格完全不同或失去活力，城市整体的面貌都很脏，在这些地方，生活设施不能满足现代人的使用需求。

　　但是，旧城也是城市文脉的传承。它蕴含着城市的人文历史记忆，也是中低收入者聚集的地方。旧城改造不仅是城市空间在新时代的重建，也是处理利益重新分配的一环，所以旧城改造的问题也必须得到很好的解决。

　　二、旧城改造存在的问题:旧城镇化的弊端。

　　但是，旧城镇化有很多缺点，影响着旧城的改造。

　　老型城市化的第一个缺点是土地城市化优先于人口城市化，城市建设的城市面积过大，实际上人均占地面积过大，这种开发房地产的一般形式，思想和创造力不足，城市文脉老城市文化无法保留。

　　旧型城市化的第二个缺点更严重地损害了旧型城市的保留和改造，即摊大饼式城市的发展，这种发展方式可以概括为四个字。这种方式使各地建设超大型城市，降低城市专业化，同质化严重。这种大型拆迁建设使拆迁补偿成为旧城改造的最大难点，同时由于改造规模过大，盲目性大，过于追求城市现代化景观，出现了千城一面现象，而且改造面积过大，人力、物力、财力跟不上。

　　在这种老城镇化的背景下，老城改造问题的解决迫在眉睫。

　　三、新型城镇化为旧城改造带来的机遇。

　　《国家新型城镇化规划(2014-2020)》的发布对我国城镇化进程产生了重要影响。计划中多次提到旧城改造、小屋区改造等词语，明确提出根据改造更新和保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提高旧城功能。加快城市老工业区转移改造，大力推进小屋区改造，稳步实施城中村改造，有序推进老住宅区综合整治、危险住宅和非成套住宅改造，全面改善人居环境。重视在旧城改造中保护历史文化遗产、民族文化风格和传统风貌，促进功能提高与文化文物保护相结合。

　　由此可见，新型城镇化为旧城改造带来了机遇，为旧城改造提供了全新的发展空间和发展方向。旧城改造的内容也由此深入研究。旧城改造的关注度已经上升到国家战略水平，在一线城市土地指标日益紧缩的情况下，具有开发潜力的旧城改造项目、小屋区改造项目将成为房地产企业竞争的主要阵地。

　　旧城改造涉及的改造内容是开发建设过程中首先要解决的问题。土地开发、住宅开发、社会重建、环境提高等。这些内容涉及各种问题的解决。例如，土地开发需要解决资金问题，需要政府补助金和支持的住宅开发需要调整住宅拆迁问题的社会重建，在实现破损衰退的旧城市地区建筑和城市风貌的改造和更新的同时，还需要保持原来的旧邻居邻居空间的社会形态。环境的提高面临着公共意识的提高等问题。

　　因此，要抓住新型城镇化带来的机遇，首要问题是提出正确的解决办法，抓住机遇。另一方面，改造旧城，解决旧城改造中发生的问题也是新城镇化发展的推动力。

　　四、改造战略和建议。

　　目前，旧城改造政策随着城市化的发展改善，人们的战略和建议也更加成熟和完善。

　　一些学者认为旧城改造应该根据类型进行区分，根据类型实施战略。

　　首先，城市的文脉是必不可少的，每个城市都有自己的历史文化遗迹，如北京四合院、西安钟鼓楼、南京夫子庙、黄山屯溪老街等。城市历代古城建筑实际记录了城市个性的发展和进步，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市的基础和魅力，是城市竞争优势的重要因素之一，因此旧城改造涉及历史文化区域时，必须维持这些城市记忆的载体，深入挖掘其历史意义。

　　城市中心区建筑密度过大，拆迁成本高，容积率要求高，城市中心改造需要边际利润高的商业项目，但不仅要求经济效益，还要注意改造区域内的功能调整。

　　城市中心区改造应从高端商业、步行系统入手。高端商业不能沿袭同质商业产品，容易产生竞争。从国外城市的经验来看，高端商业从事最好的商业形态，在保证边际收益的同时，还可以提高整个地区的住宅质量。步行系统建议在旧城市内的商业项目中追加步行系统。例如步行街和天桥系统，改变人车混杂的交通危险性，提高购物舒适性，通过网络连接平行的零售和服务设施。

　　针对工业集聚区，应根据其发展基础，发挥工业特色。工业集聚区改造涉及到工业设计、厂房再利用、当地支柱型工业企业改造等深层次，与整个城市的发展密切相关。在具体更新过程中，工业集成区改造可细分为小型工业区产业置换、混合工业区逐步改造和大型工业区产业升级。

　　在混合住宅区，应与政府合作统一管理。混合居住区通常位于城市中间层，是早期规划短视的产物，由于历史原因，混合居住区集中了居住、商业、工业、市政设施等多种土地类型，道路狭窄，建筑密集，地区内人口购买水平低，无法承担改善居住行业的成本，混合区内工业多为中小企业根据国家旧区改造的原则，开发人员必须扩大道路或改造道路，增设公共辅助设施。这样，改造费用大幅度增加，而且很多地来自偏僻的街道，市场运营上升空间小，风险非常大。房地产开发企业对于这些居住密度高、地区条件差、资金难以平衡的地区，通常是避免的，但政府为了实现统一计划，通常是混合地区和地区好的土地捆绑，进行片段改造。因此，想参加大面积旧城改造的企业必然会遇到混合区改造，同时，为了提高改造区的品位和开发等级，房地产开发企业也必须考虑混合区对单体项目的影响。

　　对于城市边缘区，与混合住宅区相同，要重视城乡一体化，统一发展。

　　除上述类型外，工业水平还分为小型工业区、混合工业区和大型工业区。

　　小型工业区改造应着重实现产业合理置换。在国外，保护和再利用工业文化遗产已经成为一种趋势。通过综合使用功能的再创造，赋予了旧建筑新功能的新概念。

　　混合工业区改造应延缓过程，逐步进行。混合区的形成原因是城市居住和商业区无序扩大，其改建应首先分析原有土地的容量状况，如果能增加容量，可以在改善居住环境的前提下适当提高容积率。如果小区出现交通、配套都需要重建的老旧小区，可根据小区邻里原有的社会结构和经济结构，根据其不同的老化程度，分别采取维修、局部整治、拆除重建等多种改造方式。如果区域内的用地结构不合理，需要重新设计用地性质，增加更多的商业用地，提高土地利用的边际效益。

　　大型工业区问题的解决需要重点和产业升级。该模式强调保持工业区本来以工业为中心的功能和性质不变，改造重点是产业重建，鼓励同类或相关度高的企业进入，再次形成产业集群效应，在这方面海外工业城市可供参考。例如，德国鲁尔工业区、美国中西部地区的锈带、日本北九州地区等世界着名的工业城市都经历过这个过程。升级工业区的关键是提高工业产品向出口的外向化和附加值。

　　五、总结。

　　随着我国经济的快速发展，城市结构也将进一步调整和完善，旧城改造的全过程也在不断学习和更新。从目前的现状来看，一方面，一些经济发达的城市已经与国际接轨，许多海外事务所参与，采用国际常用方式也给我们的旧城改造带来了一定的参考经验，另一方面，我国许多城市经济发展不足，合理改造的条件也不成熟，改造的目的往往是为经济的快速发展做出贡献

　　旧城改造不一定只有开发房地产高密度商业项目这道路才能实现商业利益的价值，我们在城市建设中需要考虑的因素也不仅仅是这一点，还要考虑文脉的持续性，考虑城市记忆场所的建设。

【篇五】旧城改造项目进度计划管理研究

　　土地准则创新前夕，旧城改造现已成为各大住宅企业的重要出资方针和发展方向。对于一线城市来说，经过旧的改革，释城中间的土地供应了更多的住宅和商业供应，成为了紧急课题，对于开发者来说，城市中间的土地可以扩大百货商店的占有率，有助于提高利润。旧改不是简单粗暴的拆迁，如何平衡利益是关键。12月8日，在中国旧城改造高峰论坛上，佳兆业集团总裁金志刚表示，无论选择当地恋爱还是选择金银赔偿，都要尊重和满足业主的需求，统一市民的利益和开发者的利益。

　　在中国房地产信息集团分析师看来，加快推进旧城改造，释放更多到百货商店，成为政府重视的要点，也有助于推进城市变革、升级，完成持续发展。2010年，上海、北京中间城区商品住宅供应占地面积分别为全市5.7%、15.8%，供应郊区化趋势显著。

　　对于住宅企业来说，旧城改造有助于提高房地产百货商店的供应，公司扩大城市百货商店的占有率，一定会成为住宅企业的战略选择和公司未来的利润增长点。但是，并不是所有的开发人员都有旧的改造。资金充足，总结才能强的公司适合出资旧城改造事务。关于旧资金沉积问题，旧资金分期投入，资金成本因周期长而上升。但是，旧项目的地区很好，土地的附加价值也给公司带来了很大的利益。另外，旧的改建项目占地面积大的话，自己也有再融资的作用。

　　目前，进入旧城改造的典型公司主要分为三类:首先是深耕地区、有旧城改造经验的民营公司，典型公司代表佳兆业、绿景等，公司具有丰富的本乡资源和开发经验，商谈合作具有优势，其次是具有大型总结体项目操作经验、资金充足的中央企业，如华润、招商等，容易得到当地支持，第三是具有良好商业模式的公司，可以得到原居民的信赖和支持，如优秀、京基。